등기부등본 보는 법 - 부동산 경매 필수

 

부동산에 관한 중요한 정보를 담고 있는 등기부등본을 막상 발급받아 보면 해석하기가 쉽지 않습니다. 그래서 권리분석에 대해 설명하기 전에 등기부등본을 보는 방법에 대해 먼저 알아보겠습니다. 등기부등본은 등기사항전부증명서로 명칭이 변경되어 서류를 발급할 때는 등기사항전부증명서라는 용어를 쓰고 있어요. 하지만 실무에서는 등기부등본이라고 간편하게 부르고 있지요. 여기서도 등기부등본으로 명명하겠습니다.

 

목차 1. 사람은 주민등록등본, 부동산은 등기부등본 2. 등기부등본의 구성  (1) 표제부    (2) 갑구    (3) 을구 3. 맺음말

 

 

 

1. 사람은 주민등록등본, 부동산은 등기부등본

사람에 대한 기본정보를 알려 주는 대표적인 서류가 주민등록등본입니다. 주민등록등본을 보면 어디에 사는 누구인지 알 수 있습니다. 그래서 자신에 대한 기본적인 정보를 알려 주어야 할 때 주민등록등본을 활용하는 경우가 많죠. 부동산에도 이런 서류가 있는데 바로 '등기부등본'입니다. 등기부등본에는 부동산의 과거부터 현재까지의 변화가 자세히 기록되어 있습니다. 현재 살고 있는 집의 등기부등본을 발급받아 본 적이 있나요?

 

등기부등본은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)나 등기소, 주민센터, 구청 등 관공서에서 편리하게 발급받을 수 있습니다. 등기부등본이 하나면 아파트나 빌라이고, 두 개면 단독주택이나 다가구주택입니다. 아파트나 빌라와 같은 공동주택은 집합건물이라고 하며, 건물이 세워진 토지를 소유주들이 공유하게 됩니다. 따라서 토지 등기부등본이 따로 존재하지 않기 때문입니다. 반면에 단독주택이나 다가구주택은 건물의 소유권이 한 명(공유인 경우는 제외하고 설명합니다.)에게 있기 때문에, 토지의 소유권도 별개(대부분은 건물의 소유권과 토지의 소유권이 동일하지만)로 존재할 수 있기 때문입니다. 

 

 

 

2. 등기부등본의 구성

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 되어 있습니다. 각각 표기되는 내용은 다음과 같습니다.

 

(1) 표제부

표제부에는 부동산의 소재지와 현황을 정리해 놓았습니다. 주소, 면적, 토지의 지목, 건물의 구조, 건축연도 등이 표시되어 있죠. 등기부등본의 표제부에 '1동의 건물의 표시', '대지권의 목적인 토지의 표시', '전유 부분의 건물의 표시'로 구분되어 있습니다. '1동의 건물의 표시'에는 건물 전체에 대해 각 층별로 면적이 나오고, '대지권의 목적인 토지의 표시'에는 토지의 주소, 지목, 토지면적, 등기원인과 기타 사항이 표시되며, '전유 부분의 건물의 표시'에는 해당 물건에 대한 층, 호수, 건물면적과 대지권 지분비율이 표시됩니다.

 

(2) 갑구

갑구에는 소유권에 관한 사항을 기록합니다. 갑구의 첫 번째 페이지 등기목적에 보면 '소유권보존'이라고 나오는 경우가 있는데, 최초의 소유자가 자신의 소유권을 등기한 것이 바로 '소유권보존등기'입니다. 그 아파트의 소유권을 법적으로 인증하는 것이지요. 매매, 상속, 증여 등의 이유로 소유자가 바뀌면 '소유권이전등기'를 합니다. 매매로 소유자가 바뀐다면 등기원인에 거래한 날짜와 함께 '매매'라고 표기하고 등기목적에 '소유권이전'이라고 표기합니다. 권리자 및 기타 사항에는 소유주의 성명, 생년월일, 주소가 기재되어 있습니다. 과거에는 주민등록번호의 뒷자리 중 첫자리까지 나왔으나 현재는 주민등록번호 뒷자리는 표시가 안 됩니다. 소유권에 대한 내용 외에 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 등기 등 소유권의 변동 내용을 기록합니다. 따라서 해당 부동산의 집주인이 누구인지 알고 싶으면 등기부등본의 갑구를 보면 됩니다.

 

(3) 을구

을구에서는 소유권 이외의 사항을 볼 수 있습니다. 일반적으로 개인이 집을 살 때 자금이 부족하면 은행에서 대출을 받습니다. 이때 은행에서는 대출해 주는 날에 대출금액을 등기부등본 을구에 '근저당'이라고 표시합니다. 그래서 을구에서 가장 많이 볼 수 있는 것이 '근저당'입니다.

 

갑구의 가압류와 을구의 근저당에 빨간 줄이 그어져 있는 경우가 있습니다. 이는 현재 말소되었다는 뜻입니다. 갑구에 임의경매개시결정 등기가 되어 있으면 일반 매매로 거래하기는 어렵습니다. 지워지지 않고 살아 있는 권리가 있다면 다음 집주인에게도 영향을 줍니다. 경매가 진행 중인 물건의 소유주를 찾아가 근저당에 해당하는 금액을 갚아 주고 경매를 취하시키는 조건을 제시해서 저렴한 가격으로 소유권을 가져오는 것은 어떨까요? 등기부등본의 권리를 말소시킬 수 있다면 가능합니다.

 

근저당이 설정되어 있으면 매매를 할 때 '잔금 납부 시 근저당 말소'라는 내용을 특약에 넣어서 거래합니다. 이처럼 은행에서 근저당을 설정했다면 대출금을 갚고 말소하는 조건으로 거래할 수 있습니다. 그러나 근저당 외에 저당권, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권 등 소유권 이외의 등기 사항이 있다면 이에 해당하는 채권자는 말소에 동의하지 않는 경우도 있습니다. 그래서 등기부등본 갑구와 을구에 압류, 가압류, 전세권, 임차권 등 근저당 이외의 권리가 있으면 일반 매매가 어렵습니다. 하지만 법원에서는 경매를 진행해서 낙찰된 부동산의 복잡한 권리들을 모두 말소해 줍니다. 낙찰자가 낸 매각대금으로 채권자들에게 대여금의 전부 혹은 일정 부분을 배당해서 골치 아픈 권리들을 없애는 것이지요.

 

 

 

3. 맺음말

부동산 경매와 거래에서 등기부등본은 매우 중요한 역할을 합니다. 등기부등본을 통해 부동산의 권리관계를 명확히 파악하고, 안전한 거래를 할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 등기부등본의 구성과 해석 방법에 대해 알아보았습니다. 다음 시간에는 등기부등본 보면서 말소기준 권리를 찾는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.