부동산 권리분석의 중요성 - 경매 성공을 위한 첫걸음

부동산 권리분석이라는 말 들어보셨나요? 부동산 경매에서 가장 먼저 배우는 것이 '권리분석을 하는 방법'입니다. 경매에 있어서 가장 기초적인 내용인 권리분석은 부동산 경매뿐만 아니라 일상적인 부동산 거래에서도 매우 중요한 과정입니다. 이번 포스팅에서는 권리분석이 왜 중요한지, 실생활에서 권리분석을 어떻게 해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.

 

목차 1. 권리분석의 중요성 2. 실생활에서의 권리분석 3. 권리관계 확인 방법 4. 맺음말

 

 

1. 권리분석의 중요성

권리분석은 낙찰자가 낙찰받은 후에 책임져야 할 권리와 금액이 있는지 확인하는 과정입니다. 어떤 권리는 낙찰 후 없어지기도 하지만(말소), 어떤 권리는 낙찰자가 책임져야 하는 경우(인수)도 있습니다. 권리분석을 통해 어떤 권리를 말소하고 인수하는지 알 수 있습니다.

 

네이버의 부동산 용어사전에서는 권리분석을 '부동산의 권리 및 관계 등에 하자가 있는지 여부를 조사, 확인, 분석하는 작업'이라고 설명하고 있습니다. 즉, 부동산에 어떤 문제가 있는지를 확인하는 과정이라고 할 수 있겠죠. 부동산의 소유권은 누구에게 있으며, 그 집을 담보로 대출이 얼마나 있는지 등을 확인하고, 혹시 문제가 될 만한 권리 사항은 없는지 분석하는 것입니다.

 

 

 

2. 실생활에서의 권리분석

권리분석은 경매를 할 때만 필요할까요? 우리 실생활에서도 권리분석을 해야 할 때가 많습니다.

예를 들어, 전셋집을 구하는 경우를 생각해 봅시다. 전세금이 매매가에 비해 높은 집을 계약하려면 그 집의 권리 및 관계 내역을 확인하는 것이 중요합니다. 전셋집을 구하고 있던 지인이 매물로 나온 집을 봤는데, 전철역과 가깝고 내부 인테리어도 잘 되어 있는 집이었습니다. 전세가가 2억 원이고 매매가는 2억 3000만 원으로 매매금액에 비해서 전세가가 높았지만, 집이 마음에 들어 계약하기로 했습니다. 그래서 이 집의 권리 및 관계 내역을 확인할 수 있는 등기부등본을 먼저 확인했습니다. 그런데 근저당 금액이 전세금과 같은 2억 원이 설정되어 있는 것을 보고 저에게 전화를 했습니다. 중개사가 집주인에게 확인한 바로는 매월 원리금을 상환하고 있으며 대출금은 1억 원 정도 남아 있는 상황이었습니다. 이 대출금은 전세보증금을 받아서 갚겠다고 하는데, 이 말만 믿고 전세 계약을 해도 되는지 물었습니다.

 

여기에서 문제는 등기부등본에 나와 있는 근저당 금액이 너무 높다는 것입니다. 이 근저당이 없다면 바로 계약해도 좋을 만큼 아주 깨끗한 집이었지만, 근저당이 설정되어 있는 상태에서는 신중한 검토가 필요합니다. 지인은 전세계약서에 '계약일 당시 등기부등본상 근저당권 채권최고액 금 2억 원 설정 상태임. 임대인은 잔금일에 잔금 수령 후 본 근저당을 전액 상환하고 말소등기를 한다.'라는 특약을 넣어서 전세계약을 했습니다.

 

이처럼 부동산을 거래할 때 소유권을 가진 사람 외에 다른 권리들이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 흔히 말하는 '혹이 붙은 집'을 거래할 때 그 혹을 깨끗하게 없앨 수 있는지, 아니면 집과 함께 책임을 져야 하는지 확인할 필요가 있습니다. 이는 경매로 부동산을 취득하는 경우가 아니더라도 반드시 검토해야 하는 사항입니다. 거래할 부동산에 관련된 권리 및 관계 사항을 확인하는 것이 바로 권리분석입니다. 아, 그 계약에서 임대인은 약속대로 잔금일에 기존 근저당을 전액 상환하였습니다. 안전하게 거래가 완료되었습니다. 

 

 

 

3. 권리관계 확인 방법

권리관계는 어디서 확인할 수 있을까요? 앞에서 본 지인의 사례에서 '등기부등본(등기사항전부증명서가 정식 명칭입니다. 더 줄여서 그냥 '등기부'라고도 합니다.)'이라는 단어를 발견하셨나요? 그렇습니다. 부동산의 권리관계는 '등기부등본'이라는 서류를 통해 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 부동산의 현황을 알려주는 공식적인 장부로 몇 백 원의 비용을 지불하고 누구나 열람할 수 있습니다. 따라서 경매를 하지 않더라도 등기부등본 보는 방법을 잘 알고 있어야 합니다.

 

부동산 매매나 전세, 월세 등을 계약할 때 중개사는 등기부등본을 발급받아 집주인의 주민등록증과 주소, 인적 사항을 비교하고 등기부등본에 문제가 있는지 꼼꼼히 확인합니다. 그리고 집을 사는 사람이나 전세입자, 월세입자에게 정확한 사실을 설명해 주어야 합니다. 등기부등본에 집을 살 때 빌린 대출금이나 전세권 등의 '근저당'이 하나라도 설정되어 있으면 그 기록을 없애는 말소등기를 해야 합니다. 집을 살 때는 일반 법무사나 대출금을 상환하는 은행 측 법무사에게 의뢰해서 말소등기를 진행하면 됩니다. 만약 등기부등본에 근저당 외에 다른 기록이 있으면 그 내용을 지울 수 있는지 없는지에 따라 거래가 성사되거나 무산되기도 합니다. 그러니 등기부등본에 기록되는 것은 어떤 게 있는지 알아야겠지요?

 

 

 

4. 맺음말

권리분석은 부동산 경매뿐만 아니라 일상적인 부동산 거래에서도 중요한 과정입니다. 권리분석을 통해 부동산의 권리관계를 명확히 파악하고, 안전한 거래를 할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 권리분석의 중요성과 실생활에서의 권리분석 방법, 권리관계 확인 방법에 대해 알아보았습니다. 다음 시간에는 등기부등본 보는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.