부동산 경매의 절차(1) - 경매신청 후 법원에서 하는 일

부동산 경매의 절차는 어떻게 될까요? 사실 부동산 경매의 절차는 꽤 오래 걸립니다. 절차도 상당히 복잡하고요. 하지만 어떤 영역이든 처음이 어렵지 전문가가 되면 어렵지 않듯이, 차근차근 배워가면서 경매의 절차도 마스터할 수 있을 거라고 생각됩니다.

 

채권자가 경매를 신청하면서 경매신청 비용을 미리 내면 법원은 경매신청일로부터 2일 이내에 등기부등본에 임의경매인지 강제경매인지 구분하여 경매개시결정 통지를 올립니다. 등기부등본에 경매가 진행된다는 사실을 알리면 압류의 효력이 발생합니다. 법원에서는 이렇게 경매물건을 먼저 압류한 다음 관련된 사람들에게 경매절차나 경매 방법에 대해 알리고 해당 부동산에 대한 조사를 시작합니다. 경매신청이 법원에 접수되면 법원에서는 어떤 절차를 밟는지 알아보겠습니다. 

 

 

목차 1. 이해관계인에 대한 경매 통지서 발송 2. 배당요구종기일 공지 3. 부동산 감정평가 및 최저가 결정 4. 부동산 현황조사 5. 법원의 공식 서류 - 매각물건명세서 6. 매각기일 지정 공고 7. 맺음말

 

 

 

 

1. 이해관계인에 대한 경매 통지서 발송

 

'이해관계인'이란 경매물건과 관련이 있는 사람을 말합니다. 소유자, 채무자, 채권자, 임차인, 관할세무서, 국민건강보험공단 등이 여기에 속합니다. 세무서와 국민건강보험공단 등이 포함된 이유는 경매가 최종 낙찰이 되면 우선적으로 이 두 기관의 채권부터 해결하기 때문입니다. 경매가 시작되면 법원은 이러한 이해관계자에게 관련 통지서를 발송합니다. "이 부동산이 경매에 나왔으니 해당 부동산에 대한 권리가 있으면 법원이 정한 날짜까지 권리관계를 신고하라"는 것입니다. 이때 경매 통지서는 꼭 이해관계인 당사자 본인이 수령해야 합니다. 경매 통지서가 제대로 전달되지 않으면 낙찰이 되어도 매각불허가 사유가 될 수 있습니다.

 

 

2. 배당요구종기일 공지

 

채무자의 부동산이 경매절차에 따라 매각되면 매각대금이 생깁니다. 낙찰자가 부동산을 낙찰받으면서 비용을 지급했기 때문입니다. 법원은 이 매각대금으로 경매 사건에 관련된 사람들에게 배당을 하는데, 배당을 받으려면 관계된 사람들이 미리 권리관계를 신고하고 배당금을 요구, 신청해야 합니다. 쉽게 말해서 받을 돈이 있으면, 그 금액을 몇 월 며칠까지는 법원에 알려달라는 뜻입니다. 그래서 법원은 권리관계를 신고하고 배당을 요구할 수 있는 최종날짜인 배당요구종기일을 공지합니다. 배당요구종기일 안에 배당요구를 한다는 것은 낙찰 후 법원에서 나누어주는 배당금을 받겠다는 의미입니다. 법원에서는 배당요구종기일 안에 신고한 내용을 바탕으로 권리관계와 배당금액을 확인합니다. 또 경매신청자가 배당금을 받을 수 있는지 확인하여 경매를 진행할 것인지 여부를 판단합니다. 만약 경매신청자가 받을 배당금이 없다면 이 경매는 취소됩니다.

 

 

3. 부동산 감정평가 및 최저가 결정

 

법원은 해당 부동산에 대해서도 조사를 합니다. 우선 해당 부동산의 정확한 가치를 확인합니다. 그래서 감정평가사가 경매 신고된 현장에 방문하여 물건 상태를 확인하고 근방의 다른 부동산과 비교하면서 시세와 동향을 파악합니다. 그리고 부동산과 관련하여 수집된 자료를 검토하여 적합한 평가 방법으로 부동산의 가치를 산정해서 금액으로 표시합니다. 이렇게 감정평가법인에서 작성한 감정평가서를 근거로 감정가가 결정되며, 감정가는 특별한 사정이 없으면 최저가로 결정되어 경매가 진행됩니다. 최저가란 법원에서 결정한 최소 입찰가격을 말합니다. 입찰자가 쓸 수 있는 가장 적은 금액이지요. 최저가 이하로 입찰하면 무효처리가 됩니다.

 

 

 

4. 부동산 현황조사

 

경매물건에 누가 살고 있는지도 중요한 사항입니다. 그래서 집행관이 해당 부동산에 대한 현황조사를 하는 것입니다. 경매물건에 직접 방문해서 거주지를 점유하고 있는 사람이 소유주인지 임차인인지 실제 점유 관계를 확인합니다. 임차인이 살고 있다면 보증금과 월세 등 임대차 현황에 관한 조사를 합니다. 이 과정에서 점유자를 만나지 못했을 경우에는 해당 주민센터에서 전입 세대 열람을 하여 열람 내용을 바탕으로 점유 관계 조사보고서와 임대차 관계 조사보고서를 작성합니다.

 

 

5. 법원의 공식 서류 - 매각물건명세서

 

채권자의 신청으로 경매가 진행되면 법원에서 경매물건의 점유 관계 및 임대차 관계 조사보고서와 감정평가사가 작성한 감정평가서, 등기부등본 등 다양한 문건을 토대로 매각물건명세서를 작성합니다. 이 서류는 법원에서 직접 확인하고 작성하는 것으로 경매물건에 대한 최종적이고 공식적인 보고서입니다. 그렇기 때문에 내용이 틀리면 '매각물건명세서 작성의 오류'를 근거로 낙찰 이후에 불허가를 신청할 수도 있습니다. 이 절차가 끝나면 매각 및 매각결정기일을 공개합니다.

 

출처 : https://cafe.daum.net/jauction/PgVo/2606?q=%EB%A7%A4%EA%B0%81%EB%AC%BC%EA%B1%B4%EB%AA%85%EC%84%B8%EC%84%9C&re=1

 

(1) 점유자 기록 경매물건에 현재 살고 있는 실제 점유자에 대한 정보를 기록합니다. 점유자의 임대차 기간, 보증금, 전입신고, 확정일자, 배당을 요구한 날짜를 확인할 수 있습니다. (2) 권리의 인수 여부 가처분 등의 문제가 될 수 있는 권리를 기재합니다. 해당사항 없음은 부동산에 관한 다른 권리는 없다는 뜻입니다. (3) 경매 진행상 유의점 등기되지 않은 유치권이나 지상권, 재경매로 인한 특별 보증금, 우선 매수권에 대한 사항 등 경매절차상 유의할 사항을 기록합니다. 여기에 아무 내용이 없다면 절차상 깨끗한 물건이라고 생각하면 됩니다.

 

 

이렇게 매각물건명세서에는 입찰 시 주의해야 할 내용이 자세히 기록되어 있어요. 혹시라도 위험할 수 있으니 정확하게 확인하고 입찰하라는 경고 메시지라고 생각하면 됩니다.

 

 

6. 매각기일 지정 공고

 

경매 매각서류를 갖추고 배당요구 절차까지 모두 마무리되면 법원은 매각기일을 지정하고 법원 게시판이나 신문, 인터넷 매체에 공고합니다. 공고 이후 7일이 지나면 법원에서는 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 열람할 수 있도록 배치합니다. 공고 이후 경매 진행 중에 변경되는 사항이 있으면 매각물건명세서를 수정합니다. 매각기일은 처음 경매가 접수된 시점부터 4~6개월 이상 소요됩니다. 이런 서류는 대한민국법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서 볼 수 있고 매각물건명세서의 내용은 경매 진행 중에도 바뀔 수 있으므로 입찰 전 해당 경매물건의 문건 처리 내역에 새로 접수된 내용이 있는지를 반드시 확인해야 합니다.

 

 

 

7. 맺음말

부동산 경매의 절차를 두 번으로 나누어 포스팅하려고 오늘 포스팅은 여기서 마무리하겠습니다. 다음 포스팅에서 매각가일이 지정 공도된 후 법원의 경매절차를 더 알아보겠습니다.