부동산 경매는 왜 필요한걸까? - 강제경매vs임의경매

부동산 경매는 왜 필요한 걸까요? 이번 포스팅은 바로 이 질문에서 출발해 보겠습니다.

 

여기 친구 A와 B, 두 사람이 있다고 가정하겠습니다. A는 얼마 전 사업을 시작했고, B는 금융회사에서 막 은퇴했습니다. 사업자금이 필요해진 A는 B에게 돈을 빌립니다. B는 은퇴해서 고정수입이 없기에 A에게 돈을 빌려주고 매달 이자를 받기로 합니다. 그런데 처음에는 꼬박꼬박 이자를 주던 A가 6개월이 지나면서부터 더 이상 이자를 줄 수 없게 됩니다. 매달 들어오던 수입이 없어진 B는 A에게 빌려준 돈을 돌려받으려고 하지만, A는 도저히 돈을 갚을 수 없는 상황입니다.

 

B는 어쩔 수 없이 A가 소유하고 있는 집을 경매해서 빌려준 돈을 회수하기로 결정합니다. 이때 돈을 빌려준 B는 '채권자', 돈을 빌린 A는 '채무자'가 됩니다. 이처럼 빌려준 돈을 받지 못할 때 채권자는 공권력의 힘을 빌려서 돈을 회수하고자 하는데, 그 방법 중 하나가 바로 경매입니다.

 

 

목차 1. 강제경매 vs 임의경매 2. 차용증을 받아 놓은 경우 - 강제경매 3. 등기부등본에 근저당을 설정해 놓은 경우 - 임의경매 4. 맺음말

 

 

 

1. 강제경매 vs 임의경매

 

채권자가 돈을 빌려줄 때는 증거를 남깁니다. 앞의 사례에서 B는 두 가지 방법으로 증거자료를 남기고 돈을 빌려줄 수 있습니다. 하나는 차용증을 쓰는 것이고, 다른 하나는 A의 집에 근저당권을 설정하는 것입니다. 이럴 경우 경매에 들어가게 되면 증거자료의 종류에 따라 경매 절차가 달라집니다.

 

 

2. 차용증을 받아 놓은 경우 - 강제경매

 

채권자인 B가 차용증을 가지고 있으면 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. 다만 절차가 다소 복잡합니다. 채권자가 법원에 경매를 신청하러 가면 법원에서는 그 차용증이 진짜인지 증명할 수 있는 서류를 요구합니다.

 

채권자는 필요한 서류와 차용증을 가지고 법원에 가서 빌려준 돈을 돌려받기 위한 소송을 제기합니다. 법원에서는 채권자와 채무자를 불러서 제기된 소송의 진위를 확인하는 절차를 거쳐 최종적으로 채무자에게 빌린 돈을 반환하라고 선고합니다. 이렇게 대여금을 반환하라는 확정판결문을 받으면 채권자는 경매를 신청할 수 있습니다. 이것을 '강제경매'라고 합니다.

 

강제경매는 '집행권원에 의한 경매'라고도 하는데, 대표적인 집행권원이 확정판결문입니다. 채권자가 채무자를 상대로 민사소송을 하고 승소 판결을 받으면 확정판결문을 받습니다. 이것을 토대로 채권자는 법원에 경매를 신청하고, 법원은 부동산을 압류하고 매각해서 대여금을 회수할 수 있도록 하는 것이 강제경매입니다. 여기서 문제는 확정판결문을 받는 과정에서 시간이 오래 걸리기 때문에 그동안 채무자가 자기 소유의 부동산을 다른 사람의 명의로 바꾸는 등 편법을 쓸 수 있다는 것입니다. 그것을 막으려면 먼저 채무자 소유의 부동산을 가압류한 다음 강제경매 절차를 진행해야 합니다.

 

 

3. 등기부등본에 근저당을 설정해 놓은 경우 - 임의경매

 

채권자인 B는 돈을 빌려주면서 차용증을 받는 대신 채무자 A 소유의 집에 저당권 또는 근저당권을 설정할 수도 있습니다.

 

근저당권이란 담보물을 처분할 수 있는 대표적인 권리인데, 대부분 돈을 빌려준 사람이 돈을 빌린 사람의 부동산에 설정합니다. 근저당권은 경매를 신청할 수 있는 권리일 뿐만 아니라 배당금을 받을 수 있는 권리이기도 합니다. 이렇게 근저당권을 통해 경매를 신청하는 것을 임의경매라고 하며, '담보물권 실행에 의한 경매'라고도 합니다.

 

채권자의 입장에서는 담보권을 설정했느냐, 설정하지 않았느냐에 따라 강제경매와 임의경매로 나누어지지만, 경매에 참여하는 입찰자에게는 큰 차이가 없습니다. 이렇게 법원은 돈을 빌려주고 돌려받지 못하는 채권자가 대여금을 정상적으로 돌려받을 수 있도록 중개 역할을 합니다. 법원의 중개로 경매물건이 매각되면 채권자는 빌려준 돈을 회수할 수 있고, 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

그래서 경매는 비정상적인 채무 관계를 정상적으로 되돌리는 방법 중 하나인 것입니다. 따라서 입찰자는 경매에 대한 부정적인 선입견을 버리고 채권자와 채무자의 관계 정리에 도움을 주는 것이라고 생각해도 무방합니다.

 

 

4. 맺음말

 

이처럼 채권자의 이익을 보호하기 위해서 부동산 경매라는 제도가 필요하게 되었습니다. 정리하면, 경매는 크게 강제경매와 임의경매로 나뉠 수 있는데, 법원에서 진행된다는 것은 동일하나 그 절차에 있어서는 차이가 있습니다. 경매 신청이 접수되면 법원에서는 통지서발송, 배당요구종기일 공지, 감정평가 및 최저가 결정, 현황조사, 매각물건명세서 작성, 매각기일 지정공고의 절차를 밟습니다. 너무 어려운 용어가 갑자기 쏟아지는 느낌일 텐데, 포스팅을 통해 앞으로 차근차근 설명해 드리도록 하겠습니다.