부동산 경매의 절차 (2) - 매각기일 공고 후 법원에서 하는 일

부동산 경매의 절차 두번째 포스팅입니다. 지난 포스팅에서는 경매 신청 후 법원에서 하는 일을 알아보았습니다. 이번 포스팅에서는 매각기일이 공고된 후에는 어떤 프로세스로 경매가 진행되는지 알아보겠습니다. 매각기일에 해당 경매사건에 입찰한 사람 중 가장 높은 금액을 써낸 낙찰자(최고가매수신고인)가 결정되면 최고가매수인으로서 자격이 되는지 혹은 서류상의 문제가 없는지 다시 검토합니다.

 

 

목차 1. 제1회 매각기일 2. 매각허가결정기일 3. 매각허가결정 확정 4. 매각대금 납부 5. 배당 6. 명도 7. 맺음말

 

 

 

 

1. 제1회 매각기일

 

제1회 매각기일에는 감정가가 최저가가 됩니다. 입찰자는 최저가 이상으로 입찰해야 하며 그 이하로 적으면 무효처리가 됩니다. 보통 신건에는 감정가가 시세와 비슷하거나 높은 경우가 많아 수익이 나지 않을 수 있어 입찰하는 사람이 없는 경우가 흔합니다. 입찰하는 사람이 없으면 해당 경매 사건은 유찰되고 감정가보다 20~30% 낮은 최저가로 4주 안에 제2회 매각기일을 지정합니다. 제2회 매각기일에 낙찰자가 결정되면 그때부터는 낙찰자의 자격과 서류상의 문제가 없는지 검토합니다.

 

 

2. 매각허가결정기일

 

낙찰일로부터 7일 후 서류상의 문제가 없고 이해관계인의 이의가 없으면 매각허가결정을 합니다. 이때부터 낙찰자는 이해관계인의 자격을 갖추게 됩니다. 또 이때부터 경매 사건에 이의가 있는 사람은 신청하라고 고지합니다.

 

 

3. 매각허가결정 확정

 

매각허가결정기일 후 일주일간 이해관계인들이 매각절차에 대한 이의신청을 할 수 있으며 이 기간을 '즉시 항고 기간'이라고 합니다. 즉시 항고 기간에 이의신청을 하려면 보증금을 내야 합니다. 매각허가결정기일로부터 7일 동안 매각허가결정에 대한 이의신청이 없으면 매각을 허가하는 확정판결을 합니다.

 

 

4. 매각대금 납부

 

매각허가에 대한 확정판결이 나면 3일 이내로 대금 납부 기간을 통지합니다. 대금 납부 기한은 통상적으로 1개월을 넘지 않으며, 낙찰일로부터 40일 전후가 됩니다. 잔금기일이 정해지면 낙찰자는 해당 기간 안에 잔금을 내고 소유권 이전을 할 수 있습니다. 만약 낙찰자가 제때 잔금을 내지 않으면 잔금기일 종료 시점부터 4주 이내에 다시 재매각기일이 정해집니다.

 

 

5. 배당

 

낙찰자가 잔금을 납부하면 납부일로부터 3일 이내에 배당기일을 정하고 이해관계인과 채권자에게 배당기일을 통지합니다. 배당기일은 잔금기일을 기준으로 4주 이내로 정합니다. 배당기일 통지서를 받은 채권자들이 일주일 안에 채권 계산서를 경매계에 제출하면, 법원에서는 그 채권액을 근거로 배당표를 작성해서 배당기일 3일 전에 비치합니다. 배당기일에 채권자들의 이의가 없으면 배당표를 확정해서 배당하고 이의가 있으면 배당금은 공탁합니다. 법원은 배당기일에 낙찰된 금액으로 이해관계인에게 배당하고 경매를 종료합니다. 법원마다 배당하는 날짜를 정하는 기준이 다를 수 있으므로 정확한 배당기일은 낙찰 이후 담당계에 확인합니다.

 

 

6. 명도

 

명도란 경매물건에 점유하고 있는 소유자나 임차인이 이사를 나가고 최종적으로 물건을 넘겨받는 것을 말합니다. 잔금을 내는 날 소유자와 임차인 모두 인도명령을 신청하게 되면 임차인에게는 배당기일 이후 인도명령 결정문이 나오고, 소유자에게는 잔금을 낸 날부터 10일 전후로 인도명령 결정문이 나옵니다. 소유자의 경우 강제집행을 신청하면 2개월 정도 걸리므로 배당기일과 큰 차이가 없습니다. 소유자나 임차인 모두 배당기일을 기준으로 명도를 협상하면 큰 무리 없이 진행할 수 있습니다.

 

 

7. 맺음말

 

부동산 경매의 절차를 두 번에 나누어 다루어 보았습니다. 경매를 처음 시작하는 분들은 부동산 경매절차가 굉장히 복잡하고 시간이 오래 걸 려서 어렵다고 생각합니다. 부동산 경매절차 흐름도를 보면 돈을 돌려받으려는 채권 자가 경매를 신청하고, 경매 법정이 열리고, 매각기일이 정해지기까지 걸리는 시간이 보통 4~6개월 이상 소요됩니다. 하지만 입찰자가 경매 사건을 검색할 수 있는 시점은 법원경매정보에 경매물건의 매각기일이 지정되어 공고되는 날부터이고, 매각 서류는 신건으로 입찰을 실시하는 매각기일 7일 전부터 볼 수 있습니다. 입찰자는 처음 진행되는 신건인 1회 매각기일보다는 20~30% 저렴한 가격으로 진행되는 2회 매각기일에 입찰을 많이 합니다. 입찰할 때는 낙찰이 된다면 배당 기일까 지 명도를 하고 마무리한다는 기준을 정하고 진행하는 것이 좋습니다. 낙찰받은 후 명 도까지 보통 2~3개월이 걸린다고 생각하면 됩니다.