수품재사랑방 부동산 재테크를 하는 이유 - 왜 하필 경매야?

재테크의 종류는 저축, 연금, 주식, 펀드, 금, 부동산 등 다양합니다. 각기 저마다 장점과 단점이 있습니다. 바로 리스크와 리턴이지요. 어떤 종목을 선택하여 재테크를 하는 것은 본인의 자유이겠지만, 부동산 재테크는 큰돈이 들어가는 만큼 신중해야 하며 공부도 많이 해야 합니다. 이번 포스팅에서는 부동산 재테크, 그중에서도 '경매'라는 분야로 첫걸음을 떼기 위한 시간을 갖도록 하겠습니다. 

 

목차 1. '경매'를 하는 이유 2. 경매는 투잡이 가능하고 나이 제한이 없다.  3. 해결방법을 알고 접근하므로 불확실성이 거의 없다.  4. 선호도가 낮은 물건도 장점을 살려 수익을 낼 수 있다. 5. 맺음말

 

 

1. '경매'를 하는 이유

부동산 재테크를 하는 방법은 다양합니다. 가장 일반적인 방법은 집을 사고 세입자를 들여 월세를 받거나, 집값이 오를 때까지 기다렸다가 되팔아 시세차익을 얻는 것입니다. 재건축을 기대하고 오래된 아파트를 매입하는 방법도 있고, 재개발을 바라보며 낙후된 동네를 공략하기도 합니다. 이미 새롭게 변하기 시작한 지역에 계획된 아파트 분양권을 사는 것도 하나의 방법입니다. 이 모든 것이 부동산 시장의 흐름에 따라 다양하게 시도해 볼 수 있는 방법입니다.

 

이런 다양한 방법 중에서 '경매'를 선택하는 이유는 무엇일까요? 사실 자금의 여유가 있는 사람들은 부동산을 매입할 때 굳이 경매라는 수단을 선택하지 않습니다. 경매를 선택하는 것은 부동산을 조금이라도 싸게 취득하기 위해서입니다. 거래되는 가격보다 저렴하게 살 수 있을 것 같고, 실제로 저렴하게 취득하면 혹시 모를 가격 하락에 대한 불안을 그만큼 덜 수 있습니다.

 

 

저 역시 투자금이 많지 않은 상황이어서 경매에 관심을 갖게 되었습니다. 그런데 경매를 하면 할수록 점점 더 경매의 매력에 빠졌습니다. 이제부터, '한 권으로 끝내는 부동산 경매 고수 만들기 (안신영 저)'를 토대로 연재 포스팅을 올리면서 그 매력을 하나하나 소개하겠습니다. 

 

 

2. 경매는 투잡이 가능하고 나이 제한이 없다

 

지금은 100세 시대입니다. 의료기술이 발달해 아프지 않고 오래 살 수 있는 세상이 되었어요. 하지만 그냥 오래 사는 것보다 '하고 싶은 걸 하면서 행복하고 건강하게 오래 사는 것'이 중요합니다. 이 말은 100세 시대는 100세까지 쓸 돈을 마련해야 한다는 의미이기도 합니다. 요즘 정년퇴직이 몇 세인가요?

 

 

예전엔 만 60세가 되면 환갑잔치를 했어요. 하지만 요즘에는 60대에도 나이를 추측하기 어려울 정도로 젊고 활발하게 사회생활을 합니다. 그렇다면 20대, 30대, 40대, 50대는 어떤가요? 20대에는 취업을 위해, 30대에는 사회적으로 인정받기 위해, 40대에는 안정적인 가정을 위해, 50대에는 노후준비를 위해 계속해서 일을 합니다. 하지만 이제는 더 이상 직장이 정년을 보장해 주지 않습니다. 그래서 최근에는 부동산 재테크를 고민하는 20대들이 많아졌습니다.

 

자산과 수입에 대한 필요금액은 개인마다 또 각자의 처한 상황마다 다를 것입니다. 그러나 지금 하는 일만으로는 은퇴 이후의 삶을 보장받을 수 없다고 느끼는 것은 공통사항인 것 같습니다. 경매는 다릅니다. 지금 하는 일을 그대로 하면서 일정한 시간을 투자해 인내와 끈기를 갖고 노력한다면 경매라는 기술을 익힐 수 있습니다.

 

경매 기술을 제대로 습득만 하면 정년 없는 경제활동이 가능합니다. 지금 제가 그렇거든요. 저는 경매 재테크를 '보험 같은 직업'으로 생각하고 있어요. 물론 일정 기간 경험이 쌓여야 기술도 향상됩니다. 하지만 나이에 상관없이 할 수 있는 것이므로 특히 노후준비가 되어 있지 않은 분들이나 재테크가 꼭 필요하다고 생각하는 분들에게 적극 추천합니다.

 

 

3. 해결방법을 알고 접근하므로 불확실성이 거의 없다

 

경매는 흔히 위험요소가 많다고 생각합니다. '혹시 낙찰을 잘못 받아서 돈을 잃으면 어떻게 하지?'라는 두려움으로 망설이는 경우가 많습니다. 그러나 반대로 생각하면 그 위험요소를 해결할 수 있는 방법을 알고 입찰한다면 '위험요소'를 활용해서 더욱 싸게 낙찰받을 수 있다는 말이 되겠죠. 이것은 경매의 큰 장점입니다.

 

대표적인 위험요소는 권리분석입니다. 경매물건에 얽힌 권리들로 인해 낙찰된 이후 자신이 책임져야 할 일이 무엇인지만 알면 법원에서 주관하는 경매는 오히려 안전하게 거래할 수 있어요. 권리분석 역시 방법을 알면 큰 문제가 되지 않습니다. 이 부분은 다음에 더 자세히 설명하겠습니다.

 

 

4. 선호도가 낮은 물건도 장점을 살려 수익을 낼 수 있다

 

가정이 구성되는 모습은 대개 비슷한 형태로 이루어집니다. 결혼해서 2인 가구로 지내다가 자녀를 낳아 3~4인 가구가 되고 자녀가 성장해서 독립하면 다시 2인 가구로 바뀌게 됩니다. 아파트를 분양할 때 건설사는 어떤 평형으로 분양해야 사람들이 좋아할지 조사하고 분석해 분양할 평형과 평면도를 설계합니다.

 

2008년에는 2대 혹은 3대가 모여 사는 경우가 많아 30~50평형대의 중대형 평형을 많이 분양했지만, 2014년 이후에는 20~30평형대의 중소형 평형이 주를 이룹니다. 현대사회가 점점 더 핵가족화되어 40~50평형대의 수요가 줄어들었죠. 그러나 조금이라도 더 넓게 살고 싶은 것이 사람의 마음이라 동일 지역 동일 단지에서 30평 형대와 40평형대의 가격 차이가 거의 없다면 30평형대보다 40평 형대가 거래될 가능성이 높아요. 그래서 넓은 평수를 경매로 저렴하게 낙찰받아서 시세보다 저렴하게 팔아도 충분히 수익을 낼 수 있는 것입니다.

 

 

실제 예를 들어 볼게요. 경기도의 안산의 1994년에 지어진 아파트 단지에서 47평형 아파트가 경매물건으로 나왔습니다. 전용면적이 129m²(39평), 토지면적은 96m²(29평)로 토지면적이 넓습니다. 감정가는 3억 7,300만 원으로 최저가는 30% 저감 된 2억 6,110만 원입니다. 수인선이 개통되면 역세권이 되는 단지예요. 물건은 중대형 평형이므로 직접 들어가서 살아도 되고, 전세를 주었다가 나중에 팔아도 시세차익을 얻을 가능성이 있었어요. 당시 매매가는 3억 3,000만 원이고, 전세가는 2억 3,000만 원으로 매매가와 전세가가 1억 원 정도 차이가 났어요. 매각기일은 2019년 12월 24일이었는데, 결과를 보니 4명이 응찰했고 2억 7,879만 원으로 낙찰되었습니다. 일반 물건의 매매가격과 비교했을 때 5,000만 원 정도 저렴하게 낙찰받은 것이지요. 명도까지 잘 마치고 전세를 놓았을 때 실제로 투자하는 금액은 5,000만 원 정도가 됩니다. 일반 물건을 사서 전세를 놓으면 1억 원이 필요한데 실제 투자금이 반으로 줄어든 것입니다. 시간이 흘러 감정가인 3억 7,300만 원까지 매매가격이 회복된다면 5,000만 원을 투자해 1억 원의 시세차익을 얻을 수 있습니다. 감정가 대비 75%대로 낙찰받아 수익률 200%를 볼 수 있는 예입니다.

 

5. 맺음말

부동산 재테크, 특히 경매 분야는 큰 수익을 얻을 수 있는 좋은 투자법입니다. 하지만 처음에는 배우기도 어렵고 시작하더라도 포기하는 분도 많이 있습니다. 당장의 눈앞의 이익을 바라보지 말고 차근차근 공부하면서 부동산 경매의 진면목에 눈떠보시길 바랍니다.